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從一宗案情看住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬
案情
原告系某小區(qū)業(yè)主，被告系開(kāi)發(fā)商。原、被告簽訂了一份車位使用協(xié)議，約定小區(qū)內(nèi)第37號(hào)地上停車位由原告長(zhǎng)期獨(dú)占使用，原告交付2萬(wàn)元使用費(fèi)。后因其他業(yè)主主張?jiān)撏＼囄粸槿w業(yè)主共有，致使原告獨(dú)占使用權(quán)常常受到影響。原告為此訴至法院，要求解除車位使用協(xié)議。經(jīng)查，該車位系經(jīng)規(guī)劃審批建設(shè)的停車位，鋪裝為植草磚，占地面積按50%計(jì)入綠化面積。
評(píng)析
住宅小區(qū)各種類型車位的權(quán)屬情況如下：
1、小區(qū)地下產(chǎn)權(quán)車位，系在小區(qū)地下空間中，滿足立項(xiàng)和規(guī)劃條件、辦理了土地出讓手續(xù)，可以辦理所有權(quán)證書的車位。物權(quán)法第七十四條第二款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。該部分車位符合物權(quán)法要求的專有部分規(guī)定，歸屬于車位的建造單位或車位的購(gòu)買人。小區(qū)的購(gòu)房業(yè)主通過(guò)與開(kāi)發(fā)商簽訂合同購(gòu)買車位，并辦理完畢權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后，即可成為車位的專有產(chǎn)權(quán)人。
2、小區(qū)的地下人防車位，屬于建造在小區(qū)人防工程內(nèi)的，非戰(zhàn)時(shí)用于停車的車位。物權(quán)法第五十二條規(guī)定，國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有�！渡唐贩夸N售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第九條規(guī)定，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。從上述規(guī)定可以看出，人防車位是由人民防空管理部門代表國(guó)家行使所有者權(quán)能，該類車位不可以辦理產(chǎn)權(quán)證，所有權(quán)既不屬于開(kāi)發(fā)商，也不屬于全體業(yè)主。
3、小區(qū)地上車位，建造于小區(qū)地上空間，是為了滿足臨時(shí)停放車輛而設(shè)置的車位。地上車位又分兩種，一種是小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車位，一種是開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃外新增車位。物權(quán)法第七十四條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”而《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條進(jìn)一步明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。”因此，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車位屬于開(kāi)發(fā)商所有；建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位之外新增的車位，且占用了公共土地，則屬于小區(qū)業(yè)主共有。
本案中，被告使用的車位屬于經(jīng)規(guī)劃審批建設(shè)的地上車位，屬于開(kāi)發(fā)商即被告所有，被告有權(quán)通過(guò)協(xié)議出售、出租，原、被告簽訂的車位使用協(xié)議合法有效，應(yīng)繼續(xù)履行。
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